פסק-דין בתיק ה"פ 28108-06-10

בפני תובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי לפיו המבקש זכאי להירשם כחוכר של חלקה 256 בגוש 8808 (לשעבר גוש 7818 חלקה 4) בשלמותה (בשטח של כ - 1 דונם) המצויה בישוב עין שריד הידועה גם כמגרש 2077 (להלן: " החלקה" או " המגרש").

המבקש, שהינו יורשם החוקי של הוריו המנוחים (יהודה ואללי עמר ז"ל), שרכשו את החלקה ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל"), פנה למינהל בבקשה להירשם כבעלים של החלקה בשלמותה. המינהל סירב בטענה כי זכויותיו של המבקש מתפרשות על מחצית החלקה בלבד (כ- 500 מ"ר), ומכאן התובענה.

א.    רקע עובדתי

א.1. העסקאות בישוב עין שריד

1.       בשנות ה-80 החכיר המינהל, באמצעות עמידר, שטחים בישוב עין שריד, עליהם היו בנויים מבנים של עמידר, אשר הושכרו על ידה.

לאחר שעמידר והמינהל החליטו למכור את המבנים והקרקע עליהם הם בנויים ואת הקרקע הצמודה למבנה, ערכה עמידר שמאות הן לקרקע והן לבנוי. השמאות בגין הקרקע הועברה לאישור המינהל, ומשאושרה, חתמו החוכרים על שני הסכמים נפרדים: האחד, הסכם עם עמידר בגין רכישת המבנה (או העברה משכירות לרכישה במקרים בהם רכשו החוכרים מבנה שהושכר להם קודם לכן), והשני, הסכם עם המינהל בגין חכירת הקרקע.

2.       המגרשים ששווקו ע"י המינהל היו בשטח של כדונם, לכל מגרש, כאשר על כל אחד מהם ניתן היה לבנות יחידת דיור אחת (עפ"י ת.ב.ע צ"ש/199 שהייתה קיימת אז).

הסכמי החכירה שנחתמו עם החוכרים, היו בחלקם ביחס לחלקה בשלמותה ובחלקם ביחס לכמחצית החלקה, עליה מצוי המבנה. לרוב, נבע הדבר מקושי כלכלי של החוכר לרכוש זכויות חכירה בחלקה בשלמותה.

3.       לימים, שונתה הת.ב.ע באופן שאיפשר לפצל כל חלקה לשני מגרשים בני כחצי דונם, בהעברה לבן משפחה ממשיך, ולבנות יחידת דיור על כל חלק המגרש.

חוכרים שרכשו מלכתחילה מגרש בשטח של כדונם וביקשו לפצלו, נדרשו לשלם למינהל דמי פיצול בשיעור של 51% מערך הקרקע. בהחלטת המינהל מיום 8/8/2003 הופחתו דמי הפיצול והועמדו על 31%.

4.       בפרוטוקול ישיבה מיום 3/12/85 (להלן: "פרוטוקול 85'") שהתקיימה בהשתתפות נציגי המינהל, עמידר וועד עין שריד (ת/6), נקבע בסעיף 2 לפרוטוקול כדלקמן:

"א. בעלי חוזים "העברה משכר לחכר" בגין מגרש ראשון כאשר המגרש השני גם כן תפוס

" עפ"י ת.ב.ע צ"ש/199 המגרשים במקורם היו בגודל של כ- 1000 מ"ר ולגביהם נחתמו חוזים עם עמידר בצירוף תרשים המגרש, ואילו עפ"י ת.ב.ע החדשה צ"ש/9 -9/21 המגרש פוצל ל-2 מגרשים יחידים בני 500 מ"ר כ"א ובעלי הזכויות חתמו על חוזים עם חב' עמידר בגין המגרש הראשון בלבד. סוכם שהמחוז יכין עסקאות בגין המגרש השני הריק לבני משפחה מקרבה ראשונה אשר ישלמו 80% מערך הקרקע עפ"י שומה מעודכנת למועד העסקה כאשר יתרת 20% יהוו בסיס לחישוב דמי חכירה שנתיים כמקובל, ולהלן מספרי המגרשים: 2017, 2044, 2048, 2097, 2107, 2120, 2124, 2130, 2131, 2171, 2175, 2175, 2181, 2212, 2255."

ב. בעלי חוזי שכירות אשר מחוסר תקציב נשארים במצב חוזי קיים ואילו המגרש השני יוחכר לבני משפחה מקרבה ראשונה.

המצב הסטטוטורי הינו כמפורט בסעיף א לעיל ואילו החוזים הם חוזי השכירות המקוריים עם חב' "עמידר" כאשר מחוסר תקציב נמנעו האנשים מרכישת זכויות באמצעות "העברה משכר לחכר", משפחות אלה מבקשות לאפשר לבני המשפחה מקרבה ראשונה לרכוש זכויות בקרקע בגין המגרש השני הריק כאשר המצב החוזי לגבי המגרש הראשון הבנוי ישאר בעינו. סוכם שהמינהל יכין עסקות בגין המגרש השני הריק לבני משפחה מקרבה ראשונה אשר ישלמו 80% מערך הקרקע עפ"י שומה מעודכנת למועד העסקה ואילו יתרת 20% יהוו בסיס לחישוב דמי חכירה שנתיים כמקובל, ולהלן מספרי המגרשים: 2019, 2094, 2122, 2126, 2128, 2167, 2170, 2173, 2177, 2183, 2211."

5.       המגרש נושא התובענה (מגרש מס' 2077), אשר נרכש על ידי הורי המבקש, אינו מאוזכר בפרוטוקול 85 כאחד מהמגרשים שנרכשו במחציתם וניתנה לרוכשים זכות הקצאה לרכישת חלקו השני של המגרש.

עם זאת, לאור בקשת ועד הישוב, הסכים המינהל להכליל את המגרש של הורי המבקש בהסדר על פי פרוטוקול 85.

6.       עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל וההסדר שהושג בפרוטוקול 85, עם שינוי התב"ע ניתן היה לבצע שני סוגי עסקאות:-

א.      עסקת רכישה/הקצאה - המיועדת לחוכר שרכש מלכתחילה כחצי דונם מגרש, ומבקש כעת לרכוש את המחצית השניה של המגרש ולבנות עליו.